Pflegeimmobilien vs. Eigentumswohnung: Ein direkter Vergleich für Investoren

Wissenswert

Pflegeimmobilie und Eigentumswohnung im Vergleich

Die folgende Tabelle vergleicht die Investition in eine Pflegeimmobilie mit einer klassischen Eigentumswohnung und zeigt auf, dass die Pflegeimmobilie in vielen Bereichen überlegen ist. Im Hinblick auf die monatliche Rendite wird deutlich, dass sich mit einer Pflegeimmobilie leicht ein monatlicher Zusatzverdienst von knapp 500 Euro erzielen lässt.

Im Vergleich zur Eigentumswohnung bietet die Pflegeimmobilie den entscheidenden Vorteil, dass das Risiko eines Leerstands entfällt. Dank langfristiger Pachtverträge erhält der Anleger auch dann eine sichere Miete, wenn das Apartment vorübergehend nicht belegt ist. Bei einer Eigentumswohnung hingegen kann es durch Leerstand oder Mieterwechsel zu Einnahmeausfällen kommen, was die Rendite stark mindern kann.

Ein weiterer Vorteil der Pflegeimmobilie ist der minimale Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand. Diese Aufgaben werden vollständig vom Betreiber übernommen, während bei einer Eigentumswohnung der Eigentümer selbst für Reparaturen und Instandhaltung aufkommen muss. Dieser Unterschied zeigt sich deutlich in den laufenden Kosten, die bei der Pflegeimmobilie niedriger ausfallen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Wer eine sichere und verlässliche Einkommensquelle sucht, kann mit einer Investition in eine Pflegeimmobilie langfristig eine deutlich stabilere und sorglosere Rendite erzielen als mit einer herkömmlichen Eigentumswohnung. Die nachfolgende Berechnung zeigt, wie sich diese Unterschiede konkret auf den monatlichen Verdienst auswirken

	Pflegeapartment	Eigentumswohnung
Mieterwechsel	Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.	Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch möglicher Leerstand.
Vermieterrisiken	Vermindertes Risiko durch langjährige Mietverträge, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeapartments.	Die Mietersuche muss vom Eigentümer geleistet werden, es besteht das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten.
Instandhaltungskosten	Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der Instandhaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden, incl. Strom, Gas und Wasser.	Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
Standort	Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung liegt vor.	Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen und „Hörensagen“ dienen als Grundlage.
Apartment	Alle Pflegeapartments bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.	Viele Unsicherheiten, wie bedarfsgerechte Grundrisse, stimmige Ausrichtung, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaft müssen berücksichtigt werden.
Vermietung	Langfristig gesicherte Mieteinnahme durch einen 20-jährigen Pachtvertrag mit einem renommierten Betreiber.	Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden.
Betriebskosten	Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber übernommen (Strom, Gas, Wasser etc.) mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach und den Verwalter.	Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig (Reparaturen und Instandsetzungen).
steuerlicher Vorteil	Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2% pro Jahr steuerlich abgeschrieben.	Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2%, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt jedoch zumeist deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.
Miete/Mietrendite	Die Mietrendite liegt in der Regel zwischen 3 und 5%. Die Miete ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region, sondern richtet sich nach den jeweiligen Pflegesätzen.	Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt die marktübliche Mietrendite bei 2,0 - 3,0%.
Risiken	Ausfall des Betreibers z. B. durch Insolvenz; das statistische Risiko für diesen Fall liegt allerdings unter 1%. Sollte es trotzdem passieren, käme es nur vorrübergehend zu einem Mietausfall bis eine neuer Betreiber gefunden ist. Die staatlich refinanzierten Mieten fließen nämlich weiter.	Ärger mit säumigen Mietern, Zwangsräumungen, Mietnomaden bis hin zur rechtlichen Durchsetzung der Ansprüche und deren möglichem Verlust.
Kaufpreise	Niedrige Einstiegspreise von 120.000 bis ca. 160.000 Euro, nahezu unabhängig vom Standort.	Je nach Region häufig deutlich höhere Einstiegspreise, teilweise erst ab 250.000,00 €, schwierigere Finanzierung.