Pflegeimmobilien Glossar

Die Abschreibung (AfA) bezeichnet die systematische Wertminderung von Vermögensgegenständen, wie z. B. Immobilien, über deren Nutzungsdauer hinweg, da sich diese durch Nutzung abnutzen oder veralten. In der Buchhaltung wird diese Wertminderung jährlich als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung und in der Kostenrechnung als Kosten erfasst. Für Immobilien legt das Finanzamt eine Nutzungsdauer von 50 Jahren fest, die in den AfA-Tabellen einzusehen ist. Das bedeutet, dass die Anschaffungskosten für eine Immobilie gleichmäßig über diesen Zeitraum abgeschrieben werden können.

Stellen wir uns vor, jemand kauft eine vermietete Immobilie für 300.000 Euro, wovon 60.000 Euro auf das Grundstück und 240.000 Euro auf das Gebäude entfallen. Da das Grundstück nicht abgeschrieben werden kann, sind nur die 240.000 Euro für das Gebäude relevant. Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren bedeutet dies, dass der Eigentümer jährlich 4.800 Euro (240.000 Euro / 50 Jahre) als Abschreibung steuerlich geltend machen kann.

Wenn eine Immobilie verkauft wird, kann es steuerlich vorteilhaft sein, den Kaufpreis separat auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Nur der Gebäudeteil kann abgeschrieben werden, was die laufenden Aufwendungen in der Steuererklärung senkt und sich auf die Einkommenssteuer auswirkt.

Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensform, bei der der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die sogenannte Annuität, zahlt. Diese Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Da die Zinsen nur auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, verringert sich der Zinsanteil im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Die monatliche oder jährliche Annuität bleibt jedoch konstant, solange der Zinssatz und die Laufzeit gleich bleiben.

Beispiel für ein Annuitätendarlehen: Angenommen, jemand nimmt ein Darlehen über 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 % mit einer Laufzeit von 20 Jahren auf. Die jährliche Rate (Annuität) beträgt 6.728 Euro.

• Zu Beginn: Ein Großteil der Rate entfällt auf Zinsen, da die Restschuld noch hoch ist. Im ersten Jahr zahlt der Kreditnehmer z. B. 3.000 Euro Zinsen und 3.728 Euro Tilgung.

• Im Laufe der Jahre: Da die Restschuld abnimmt, sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Nach zehn Jahren könnten die Zinsen z. B. auf 1.500 Euro gesunken sein, während der Tilgungsanteil auf 5.228 Euro angestiegen ist.

• Am Ende der Laufzeit: Die gesamte Annuität von 6.728 Euro wird fast ausschließlich für die Tilgung verwendet, da die Restschuld fast vollständig abgebaut ist.

Zusammengefasst:

• Tilgung steigt mit jeder Rate.

• Zinsen sinken im Laufe der Zeit.

• Annuität bleibt konstant, was die Planung für den Kreditnehmer vereinfacht.

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien plant und zum Verkauf anbietet. Der Bauträger verschafft Käufern Eigentum oder Teileigentum an einem Grundstück und der darauf errichteten Immobilie.

Pflegeimmobilien: Im Bereich der Pflegeimmobilien braucht der Bauträger umfassendes Wissen über pflegespezifische Anforderungen, gesetzliche Vorgaben und zuständige Organisationen – ein Gebiet, auf dem sich nur wenige Bauträger spezialisiert haben.

Bedarf und Planung: Zur Planung einer Pflegeimmobilie prüft der Bauträger den Standort auf Bedarf an Pflegeplätzen. Bei erhöhter Nachfrage wird ein Betreiber gesucht, mit dem ein Pachtvertrag abgeschlossen wird. Gemeinsam entwickeln Bauträger und Betreiber dann ein Baukonzept, das alle behördlichen und betrieblichen Anforderungen berücksichtigt.

Finanzierung und Bau: Ein tragfähiges Finanzierungskonzept sowie eine Verkaufsstrategie müssen stehen, bevor nach Erhalt der Baugenehmigung der Bau beginnen kann. Der Bauträger überwacht alle Bauphasen und übergibt nach Fertigstellung die Immobilie dem Betreiber.

Im Kontext von Pflegeimmobilien beschreibt Betreutes Wohnen Wohnformen für hilfsbedürftige Menschen, die eine flexible Unterstützung im Alltag erhalten und möglichst lange eigenständig leben möchten. Diese barrierefreien Wohnungen gelten rechtlich als eigenständige Haushalte und werden häufig ohne Betreibervertrag angeboten.

Ein Stufenkonzept ermöglicht es, im gleichen Gebäude von betreutem Wohnen bis hin zur umfassenden Pflegebetreuung zu wechseln. Diese Wohnkonzepte bieten so eine Anpassung an steigende Pflegebedarfe, während die Bewohner im gewohnten Umfeld bleiben können.

Der Betreiber einer Pflegeimmobilie ist das Unternehmen, das den täglichen Betrieb und die Pflegeleistungen für die Bewohner sicherstellt. Dafür schließt es einen langfristigen Pachtvertrag mit der Eigentümergemeinschaft ab. Betreiber können privat, öffentlich oder gemeinnützig organisiert sein und übernehmen die Verantwortung für die Instandhaltung sowie den reibungslosen Ablauf in der Pflegeeinrichtung. Ideal ist ein Betreiber, der bereits andere Pflegeheime erfolgreich bewirtschaftet und auf Erfahrung in diesem Bereich zurückgreifen kann.

Ein erfahrener Betreiber ist entscheidend für den Erfolg der Investition: Ein kompetenter Partner garantiert stabile Mieteinnahmen, zufriedene Bewohner und den Werterhalt der Immobilie.

Barrierefreiheit bedeutet, dass Gebäude und Räume so gestaltet sind, dass sich auch Menschen mit Beeinträchtigungen problemlos darin bewegen und orientieren können. Beispielsweise gehören breite Türen und schwellenlose Eingänge dazu, damit Rollstuhlfahrer leicht hindurchkommen. Auch leicht erreichbare Lichtschalter, rutschfeste Böden und Aufzüge mit taktiler Beschriftung machen den Alltag für Menschen mit unterschiedlichen Bedürfnissen komfortabler und sicherer.

Beim Kauf eines Pflegeappartements ist die private Nutzung der erworbenen Einheit meist ausgeschlossen, da das Appartement in der Regel bereits vermietet ist und der bestehende Bewohner dort nicht verdrängt werden darf. Viele Pflegeheimbetreiber bieten Eigentümern jedoch das sogenannte „Bevorzugte Belegungsrecht“ an: Sollten sie oder enge Angehörige einmal einen Pflegeplatz benötigen, erhalten sie vorrangigen Zugang zum nächsten frei werdenden Platz – oft sogar in allen Einrichtungen des gleichen Betreibers und ohne Wartezeit.

• Effizienzhaus 40: Bis zu 120.000 € Kredit pro Wohneinheit, mit 20 % Tilgungszuschuss (max. 24.000 €)

• Effizienzhaus 40 EE-Klasse: Förderbetrag bis 150.000 €, 25 % Tilgungszuschuss (max. 37.500 €)

• Effizienzhaus 40 NH-Klasse: Nachhaltigkeitsbonus bei QNG-Siegel, 27,5 % Tilgungszuschuss möglich.

Beantragung erfolgt über die Hausbank; zusätzliche Förderungen für Planung und Zertifizierung sind möglich.

Die Courtage, auch Maklerprovision genannt, ist die Vergütung für den Makler, der den Kauf oder Verkauf einer Immobilie vermittelt. Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Es gibt zwei Formen: die Innen- und die Außenprovision. Bei einer Innenprovision übernimmt der Verkäufer die gesamte Courtage, während bei einer Außenprovision der Käufer sie zahlt. In manchen Fällen wird die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, was als Teilung der Provision bezeichnet wird. Die genaue Höhe und Aufteilung der Courtage ist oft verhandelbar und kann je nach Region und Immobilienmarkt unterschiedlich sein.

In der Baubranche bezieht sich der Ausdruck „Dach und Fach“ auf die Verteilung von Instandhaltungskosten zwischen Vermieter und Mieter. Meist werden diese Details vertraglich genau festgelegt, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten zu schaffen.

Dach: Zum Dach zählen alle Teile der Dachkonstruktion, inklusive Nebendächer und Vordächer sowie die vollständige Dacheindeckung. Auch Dachterrassen gehören dazu, jedoch nur ihre Abdichtung – die oberste Belagschicht ist hierbei ausgenommen.

Fach: Unter dem „Fach“ versteht man sämtliche fest installierten Elemente, die integraler Bestandteil des Gebäudes sind und von allen Bewohnern genutzt werden können. Dazu gehören Wände, Versorgungs- und Entsorgungssysteme, Heizungen, Fenster, Aufzüge, Außentüren und Verglasungen. Allerdings zählen die regelmäßigen Wartungs- und Reparaturarbeiten, die durch alltäglichen Gebrauch entstehen, nicht dazu und sind gesondert geregelt.

Denkmalschutzimmobilien sind Gebäude, die als kulturell oder historisch wertvoll gelten und deshalb strengen Auflagen für ihre Erhaltung unterliegen. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude renoviert oder saniert, kann steuerliche Vorteile nutzen: Das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) ermöglicht in den Paragraphen 7h und 7i eine „erhöhte Abschreibung“ (AfA) für solche Immobilien. Über 12 Jahre hinweg können Sanierungskosten umfangreich abgeschrieben werden, was zu deutlichen Steuerersparnissen führt. Bei Pflegeimmobilien ist Denkmalschutz selten, aber wenn vorhanden, sind sie besonders attraktiv, da sie die steuerlichen Vorteile mit dem Bedarf an Pflegeplätzen kombinieren.

In Pflegeimmobilien werden die Pflegeappartements normalerweise möbliert an den Betreiber übergeben. Die Ersteinrichtung umfasst alle grundlegenden Möbel und Ausstattungen, die das Appartement betriebsbereit machen – etwa Betten, Schränke und Sitzgelegenheiten. Diese Kosten, als Teil der sogenannten Kostengruppe 600 nach DIN 276, übernimmt der Investor bei der Erstfinanzierung. Danach trägt der Betreiber die Kosten für den Austausch oder die Reparatur beschädigter Einrichtungsgegenstände selbst, finanziert aus den laufenden Einnahmen.

• Effizienzhaus 100: Der Standard-Neubaustandard ohne zusätzliche Energieeinsparungen.

• Effizienzhaus 85: Spart etwa 15 % mehr Energie als ein Standardhaus.

• Effizienzhaus 70: Spart rund 30 % mehr Energie als ein Standardhaus.

• Effizienzhaus 55: Sehr energieeffizient, verbraucht etwa 45 % weniger Energie.

• Effizienzhaus 40: Eines der effizientesten Modelle, benötigt nur 40 % der Energie eines Standardgebäudes.

• Effizienzhaus 40 Plus: Verfügt über zusätzliche Energieerzeugungsanlagen wie Solaranlagen und erreicht nahezu autarke Versorgung.

• Passivhaus: Spart durch besonders gute Dämmung und passive Wärmenutzung viel Energie und benötigt kaum externe Heizenergie.

• Nullenergiehaus: Kompensiert den gesamten Energieverbrauch durch eigene Energieerzeugung und erreicht eine neutrale Energiebilanz.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt meist zusätzliches Kapital und finanziert den Kauf über eine Bank oder einen anderen Kreditgeber. Da die wenigsten Käufer den gesamten Kaufpreis aus Eigenkapital stemmen können, wird die Immobilie oft durch Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen mitfinanziert. Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderkredite – diese werden besonders häufig von Eigennutzern in Anspruch genommen. Bei der Finanzierung gibt es Unterschiede zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern, die je nach Bedarf andere Finanzierungsoptionen wählen können.

Vor der Kreditaufnahme empfiehlt sich immer ein Vergleich der Angebote, um die besten Konditionen wie den Effektivzins, die Beleihungsgrenze und die Restschuld zu finden. Nach Auswahl des passenden Finanzierers reicht der Käufer den Kreditantrag ein, zusammen mit den notwendigen Objektunterlagen (Lageplan, Grundbuchauszug usw.) und seinen persönlichen Unterlagen. Nach Prüfung bewilligt die Bank den Kredit und begleitet den Käufer bis zur Auszahlung.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss in Deutschland die Grunderwerbssteuer (GrESt) zahlen. Diese Steuer ist Ländersache und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (z. B. Bayern) und 6,5 % (z. B. Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Die Steuer wird auf den gesamten Kaufpreis berechnet und ist meist vom Käufer zu zahlen, auch wenn die Steuerschuld theoretisch beide Parteien betrifft. Ausnahmen gelten bei Schenkungen, Erbschaften oder Verkäufen zwischen Verwandten in direkter Linie, wo die Steuer entfallen kann.

Nach Vertragsabschluss meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt, das dann den Steuerbescheid an den Käufer schickt. Der Käufer hat einen Monat zur Zahlung. Nach der Begleichung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung erforderlich ist.

Die Grundsteuer wird auf Grundstücke und Immobilien sowie bestimmte Erbbaurechte erhoben. Sie fällt unter das Grundsteuergesetz (GrStG) und wird direkt an die Gemeinde abgeführt, weshalb sie auch als Gemeindesteuer bekannt ist. Gemeinden können die Grundsteuer durch eigene Hebesätze beeinflussen und so die Steuerhöhe anpassen.

Es gibt zwei Hauptarten der Grundsteuer: Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Flächen und Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke. Vermieter dürfen die Grundsteuer meist an die Mieter weitergeben, jedoch zahlt bei Pflegeimmobilien oft der Eigentümer die Grundsteuer selbst. In einigen Fällen übernimmt auch der Betreiber die Steuerlast, was vertraglich geregelt wird.

Das Grundbuch ist ein öffentlich zugängliches Register, das Informationen zu Grundstücken festhält, besonders zu Eigentumsverhältnissen und finanziellen Belastungen. Es gliedert sich in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:

Abteilung 1: Enthält Angaben zu Eigentümern und rechtlichen Strukturen.

Abteilung 2: Verzeichnet Belastungen und Einschränkungen, wie Nutzungsrechte, Nießbrauch- und Erbbaurechte, sowie die Auflassungsvormerkung für den Eigentumsübergang.

Abteilung 3: Enthält finanzielle Sicherheiten wie Hypotheken und Grundschulden zur Gläubigerabsicherung. Pflegeimmobilien werden wie normale Immobilien im Grundbuch eingetragen, sodass Eigentums- und Schuldverhältnisse bei Pflegeappartements ebenso dokumentiert und abgesichert sind.

In Pflegeimmobilien sind Gemeinschaftsflächen wie Aufenthaltsräume, Speisesäle und Außenbereiche wichtige Bestandteile, da sie das soziale Miteinander der Bewohner fördern und die Betreuung erleichtern. Gemeinschaftsflächen sind oft in der Quadratmeterangabe der Pflegeeinheit eingeschlossen, was bedeutet, dass der anteilige Platz pro Bewohner auch die Nutzung dieser Bereiche umfasst. Eine 30 m² Pflegeeinheit kann beispielsweise von zusätzlichen 10 bis 15 m² Gemeinschaftsfläche profitieren, die zur Gesamtgröße der Einrichtung hinzugerechnet wird.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile und Flächen, die nicht zum Sondereigentum zählen, wie Flure, Treppenhäuser und technische Anlagen. Alle Eigentümer tragen anteilig die Kosten für Wartung und Instandhaltung. Bei Pflegeimmobilien gehören Gemeinschaftsflächen wie Aufenthaltsräume und Speisebereiche ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum und stehen allen Bewohnern zur Verfügung. Beim Kauf eines Pflegeappartements erhält der Eigentümer Sondereigentum an der Wohneinheit sowie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum; die Instandhaltungskosten für diese Flächen werden anteilig auf die Eigentümer verteilt.

Die Heimaufsicht ist eine Behörde, die Pflegeeinrichtungen überwacht und berät, um die Qualität der Betreuung zu sichern. Sie kontrolliert Pflegeheime, Altenwohnheime, Einrichtungen für Behinderte, Hospize sowie betreute Wohnformen und prüft unter anderem die Organisation, Hygiene und Dokumentation der Pflege. Die Zuständigkeit der Heimaufsicht variiert je nach Bundesland und kann auf Landes- oder Kreisebene angesiedelt sein. Nach Überprüfungen kann die Heimaufsicht Anordnungen zur Beseitigung von Mängeln erlassen und nötigenfalls Bußgelder oder Einschränkungen verhängen.

Die Indexmiete passt sich an die Inflation an, basierend auf dem Verbraucherpreisindex (VPI). Der Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn der Index steigt, jedoch frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung.

Beispiel: Im Juni 2020 betrug die Kaltmiete 600 EUR bei einem VPI von 106,6 Punkten. Im Dezember 2022 stieg der Index auf 120,6 Punkte – eine Steigerung um 13 %. Die Miete wird um 13 % auf 678 EUR (600 EUR + 78 EUR) erhöht. Bei Pflegeimmobilien sind Indexmietverträge die Regel und bieten so eine automatische Mietanpassung mit Inflationsausgleich.

Die Instandhaltungsrücklage dient der Werterhaltung einer Immobilie und wird von den Eigentümern festgelegt, um hohe Einmalzahlungen im Schadensfall zu vermeiden. Bei Pflegeimmobilien ist diese Rücklage oft geringer als bei normalen Eigentumswohnungen, da der Betreiber für die Innenräume verantwortlich ist, während die Eigentümergemeinschaft lediglich „Dach und Fach“ übernimmt. Zudem wird das Risiko durch viele Investoren geteilt, und bei Neubauten greift meist eine Gewährleistung für die ersten Jahre.

Beim Immobilienkauf in Deutschland fallen einmalige Nebenkosten an, die je nach Bundesland und Notar variieren. Zu diesen zählen Grunderwerbssteuer (3,5 % bis 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % bis 2,5 %) sowie die Maklerprovision, die nach Vereinbarung vom Käufer, Verkäufer oder beiden getragen wird. Beim Kauf von Pflegeimmobilien übernimmt meist der Bauträger diese Nebenkosten, sodass Käufer hier oft provisionsfrei kaufen können.

Die KfW, gegründet nach dem Zweiten Weltkrieg, ist Deutschlands größte nationale Förderbank und unterstützt energieeffizientes Bauen und Sanieren. Für Neubauten von Pflegeimmobilien bietet die KfW im Rahmen des Programms „Energieeffizientes Bauen“ zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse an – bis zu 50.000 € pro Wohneinheit. Der Antrag erfolgt über die Hausbank des Käufers, während der Bauträger die erforderlichen Unterlagen bereitstellt. Tilgungszuschüsse verringern die zu tilgende Kreditsumme und machen die Investition langfristig günstiger.

Das Programm zur Förderung energieeffizienten Bauens wurde 2022 eingestellt und durch das Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude (BEG) ersetzt. Die neue Förderung BEG WG (Wohngebäude) bietet Kredite und Tilgungszuschüsse für Neubauten ab Effizienzhaus-Standard 40. Zusätzlich gibt es Förderungen für Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikat wie „QNG-Plus“ oder „QNG-Premium“.

Mit dem Programm KfW 159 bietet die KfW zinsgünstige Darlehen von bis zu 50.000 € pro Wohneinheit zur Finanzierung altersgerechter Umbauten oder für den Kauf bereits umgebauter Wohnimmobilien. Die Darlehenslaufzeit beträgt zwischen 4 und 30 Jahren, und die Zinsbindung ist wahlweise auf 5 oder 10 Jahre festgelegt. Gefördert werden Maßnahmen wie die Barrierefreiheit, Einbruchschutz, und altersgerechte Umbaumaßnahmen. Die Beantragung erfolgt über die Hausbank, die die Abwicklung mit der KfW übernimmt.

Das KfW-Programm unterstützt den Bau oder Ersterwerb energieeffizienter Wohngebäude mit einem Kredit von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit und günstigen Zinssätzen. Förderfähig sind Neubauten ab dem Standard Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude Plus“ oder „Premium“. Die Kreditbedingungen umfassen tilgungsfreie Anlaufjahre (1 bis 5 Jahre) und sind als Annuitäten- oder endfälliges Darlehen verfügbar. Zusätzlich muss die Immobilie mindestens 10 Jahre zweckentsprechend genutzt werden, was klimafreundliche Investitionen langfristig unterstützt.

Ein Leerstandsrisiko besteht bei den meisten Immobilien und beschreibt das Risiko ausbleibender Mieteinnahmen, wenn die Immobilie leer steht. Standort, Zustand und Marktnachfrage beeinflussen, wie schnell eine Immobilie neu vermietet wird. Bei Pflegeimmobilien besteht dieses Risiko jedoch nicht, da Investoren auch bei Leerstand Mieteinnahmen erhalten. Langfristige Pachtverträge mit Betreibern sichern feste Mietzahlungen unabhängig von der tatsächlichen Belegung, was für zusätzliche Stabilität sorgt.

Die Mieteinnahmen bei Pflegeimmobilien sind durch langfristige Pachtverträge (20–25 Jahre) mit dem Betreiber gesichert und meist indexiert, wodurch sie sich an die Inflation anpassen. Sie liegen vor Abzügen bei durchschnittlich 3 % bis 5 % Rendite. Abzüge umfassen Verwaltungsgebühren, eine Instandhaltungsrücklage und gelegentlich Kosten für Inventar. Die Miete wird unabhängig von der Belegung gezahlt, was für Investoren ein stabiles Einkommen ohne Leerstandsrisiko bedeutet.

Mietrendite bei Pflegeimmobilien: Die Bruttomietrendite ergibt sich aus dem Verhältnis von Jahreskaltmiete zum Kaufpreis, meist zwischen 4 % und 5 %. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzliche Ausgaben wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und liegt im Schnitt bei etwa 3 % bis 3,5 %. Bei Pflegeimmobilien sind die Renditen vergleichsweise stabil und beinhalten oft geringere Nebenkosten, da viele laufende Kosten durch den Betreiber abgedeckt werden. Mietanpassungen erfolgen häufig indexiert, was die Einnahmen inflationsgesichert macht.

Ein Notar ist für die Beurkundung des Kaufvertrags bei Pflegeimmobilien erforderlich, um rechtliche Sicherheit für alle Beteiligten zu gewährleisten. Der Notar erklärt die Vertragsinhalte und klärt Käufer und Verkäufer über die Rechte und Pflichten auf. Bei Pflegeimmobilien ist der Notar auch für die Beurkundung des Pachtvertrags zuständig, wenn dieser für den Betreiber eingerichtet wird. Nachdem der Kauf abgeschlossen ist, koordiniert der Notar die Grundbucheintragung und stellt sicher, dass der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Die Kosten für Notar und Grundbuch belaufen sich auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises und beinhalten die Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch, wobei sie nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt sind.

Pachtverträge für Pflegeimmobilien werden üblicherweise auf 20 bis 25 Jahre festgelegt, oft mit einer Verlängerungsoption. Gesetzlich dürfen Pachtverträge in Deutschland gemäß § 585a BGB eine maximale Laufzeit von 30 Jahren haben. Die 20- bis 25-jährige Dauer schafft für Betreiber wie auch Investoren eine Balance zwischen langfristiger Planungssicherheit und Flexibilität, um auf mögliche Änderungen im Pflegebedarf und Marktbedingungen reagieren zu können.

Die Pre-Opening Phase, auch als Anlaufphase bezeichnet, ist eine pachtfreie Zeit für den Betreiber eines Pflegeheims. Während dieser Phase, die bis zu sechs Monate dauern kann, werden das Inventar eingerichtet, Personal rekrutiert und geschult, und das Pflegeheim wird vollständig betriebsbereit gemacht. Die entstehenden Mietausfälle werden meist zwischen dem Eigentümer und den Investoren aufgeteilt, um die anfängliche Belastung des Betreibers zu reduzieren.

Die Pflegekasse trägt die Pachtzahlungen bei Pflegeimmobilien, unabhängig von der Belegung, wodurch Investoren abgesichert sind. Diese staatliche Refinanzierung bietet eine hohe Investitionssicherheit, da Pflegeimmobilien als förderungswürdige Einrichtungen gelten und durch die gesetzliche Pflegeversicherung im Rahmen des Sozialgesetzbuches (SGB XI) gestützt werden. Damit profitieren Anleger von verlässlichen, langfristigen Mieteinnahmen ohne Leerstandsrisiko.

Die Provision ist ein prozentualer Anteil des Kaufpreises, den der Makler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Dabei unterscheidet man zwischen der Außenprovision, die der Käufer an den eigenen Makler zahlt, und der Innenprovision, die der Verkäufer an seinen Makler entrichtet. Seit dem 23.12.2020 gilt das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die Maklerprovision hälftig. Diese liegt je nach Bundesland bei etwa 4,76 % bis 7,14 % des Kaufpreises. Bei gewerblichen Immobilien und Neubauten sind individuelle Regelungen möglich.

Die Rendite gibt das Verhältnis des investierten Kapitals zum jährlichen Ertrag an und zeigt, wie rentabel eine Investition ist. Bei Immobilien entspricht das investierte Kapital dem Kaufpreis und der Ertrag den Miet- oder Pachteinnahmen der Immobilie. Es gibt unterschiedliche Berechnungsmethoden, wie die Bruttorendite, die den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Pacht vor Abzug von Nebenkosten setzt, und die Nettorendite, die auch laufende Kosten einbezieht.

Eigenkapitalrendite: Diese Renditeart bezieht sich auf das eingesetzte Eigenkapital und wird häufig verwendet, um die tatsächliche Rentabilität einer Immobilieninvestition zu messen. Sie errechnet sich aus dem Gewinn im Verhältnis zum Eigenkapitalanteil und ist meist höher, da nur das eigene Kapital berücksichtigt wird – Fremdfinanzierungen durch Darlehen erhöhen den Ertrag, ohne das Eigenkapital zu steigern.

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, die Abnutzung einer vermieteten Immobilie steuerlich geltend zu machen, und beträgt bei Gebäuden 2 % jährlich über 50 Jahre. Da Grundstücke sich nicht abnutzen, ist nur der Gebäudewert absetzbar. Bei Pflegeimmobilien ist der Grundstücksanteil meist gering, was einen größeren Anteil der Investitionssumme absetzbar macht. Auch Inventar und Außenanlagen können abgesetzt werden.

Denkmalabschreibung: Bei denkmalgeschützten Immobilien können die Sanierungskosten über zwölf Jahre mit 9 % (acht Jahre lang) und 7 % (vier Jahre lang) abgeschrieben werden, was hohe Steuerersparnisse ermöglicht.

Erhöhte degressive Abschreibung: Seit 2023 ist eine degressive Abschreibung für energetische Modernisierungen verfügbar, bei der die Abschreibungen in den ersten Jahren höher sind. Diese beträgt bis zu 6 % pro Jahr, um klimafreundliche Investitionen stärker zu fördern.

§ 7b Abschreibung: Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht eine zusätzliche jährliche Abschreibung von 5 % über vier Jahre für Neubauten, die mindestens dem Effizienzhaus 40-Standard entsprechen und ein Nachhaltigkeitssiegel besitzen (z. B. QNG-Siegel). Die Baukosten dürfen 5.200 €/m² nicht überschreiten, und absetzbare Kosten sind auf 4.000 €/m² begrenzt.

Eine Bedarfs- und Standortanalyse ist eine wesentliche Voraussetzung für die Standortentscheidung bei Pflegeimmobilien. Sie prüft den Bedarf an Pflegeplätzen an einem Standort, um eine hohe Auslastung der Immobilie sicherzustellen. Der Bauträger entscheidet anhand der Analyse, ob der Bau eines Pflegeheims rentabel sein kann und beantragt gemeinsam mit einem Betreiber eine Betriebsgenehmigung.

Der Betreiber prüft, ob das finanzielle Risiko an diesem Standort tragbar ist, da Pachtverträge meist über 20 bis 25 Jahre laufen und er die Wirtschaftlichkeit sicherstellen muss, unabhängig von der Belegung. Auch Investoren (Käufer von Pflegeimmobilien) können anhand der Analyse die langfristige Wirtschaftlichkeit der Immobilie einschätzen, da eine Vollbelegung langfristige Sicherheit bietet. Für Pflegebedürftige zeigt die Analyse die zu erwartende Auslastung und damit auch die Betriebsqualität des Pflegeheims, was sich oft in einem besseren Service widerspiegelt.

Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das die Aufteilung einer Immobilie in mehrere Eigentumseinheiten regelt und beim Grundbuchamt hinterlegt wird. Sie legt im Aufteilungsplan fest, welche Bereiche als Sondereigentum einem Eigentümer zugeordnet werden und welche Flächen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Eigentümer erhalten meist Sondernutzungsrechte und Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung wird von einem Architekten erstellt, vom Notar beurkundet und von der Baubehörde geprüft, die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt. Danach werden vom Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher oder Teileigentumsgrundbücher erstellt, die die Rechte der Eigentümer sichern.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, nachdem die Grunderwerbssteuer vollständig bezahlt wurde. Erst mit Vorlage dieser Bescheinigung kann der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, was die endgültige rechtliche Absicherung des Grundstückserwerbs bedeutet.

Die Verwaltung einer Pflegeimmobilie übernimmt ein Verwalter oder Treuhänder, gewählt von der Eigentümergemeinschaft. Hauptaufgaben sind die Überwachung von Pachtzahlungen, die Verwaltung der Instandhaltungsrücklagen und die Koordinierung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen. Jährlich erstellt der Verwalter Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne und überwacht die Qualität der Pflegeleistungen. Eine jährliche Eigentümerversammlung ermöglicht die Abstimmung über wichtige Themen, wobei nicht anwesende Eigentümer sich vertreten lassen können. Da Betreiber oft selbst Instandhaltung und Pachtverwaltung übernehmen, liegen die Verwaltungskosten zwischen 22 und 40 Euro monatlich je Einheit, abhängig von Standort und Verwaltungsaufwand.

Die Vertragslaufzeit der Pachtverträge für Pflegeheime sind üblicherweise auf 20 bis 25 Jahre befristet, da dies die gesetzlich zulässige Höchstlaufzeit ist. Eine Verlängerung um jeweils fünf Jahre ist ein- bis zweimal möglich. Ist ein Pflegeheim gut ausgelastet, werden Pachtverträge oft vorzeitig neu verhandelt und bieten so langfristige Planungssicherheit für Betreiber und Investoren, indem sie neue Laufzeiten von bis zu 25 Jahren mit aktualisierten Bedingungen festlegen.

Auch für Pflegeimmobilien ist die jährliche Eigentümerversammlung gesetzlich erforderlich. Die Versammlung dient der Abstimmung über gemeinschaftliche Themen wie Instandhaltungsrücklagen, Pacht- und Wirtschaftsberichte sowie Qualitätskontrollen im Pflegebetrieb. Ein Verwalter oder Treuhänder leitet häufig die Versammlung und informiert alle Eigentümer durch schriftliche Protokolle. Da der Betreiber die operative Verwaltung übernimmt, fällt der Umfang meist geringer aus als bei herkömmlichen Wohnimmobilien.